Gumersindo Ruiz, del Instai

Gumersindo Ruiz, catedrático de Política Económica de la Universidad de Málaga y miembro del instituto de Análisis Inmobiliario (Instai) cree que el negocio inmobiliario no va a volver a registrar el comportamiento de los años anteriores, tal y como recoge una entrevista concedida a Invertia.

¿Qué es el Instituto de Análisis Inmobiliario? ¿En qué basan sus estudios? ¿Qué les diferencia de otros expertos de mercado inmobiliario?

El Instituto de Análisis Inmobiliario es una sociedad española independiente, dedicada a la investigación, diseño y desarrollo de modelos matemático-estadísticos, destinados al análisis, seguimiento y proyección de la información inmobiliaria que opera en ámbitos relacionados con la economía. Los estudios efectuados no se basan tanto en información pública, como en el desarrollo propio de análisis de evolución y coyuntura del mercado inmobiliario. Asimismo, creamos modelos de conocimiento de valor concretos para las necesidades de nuestros clientes. También abarcamos un amplio campo de análisis de valoraciones, no circunscrito al inmobiliario.

¿Cuál es el estado actual del mercado inmobiliario español?

Si lo vemos desde una perspectiva global los índices nos muestran que en el mercado no acaba de ajustarse oferta y demanda. Aunque hay diversidad de datos al respecto, la información sobre precios indica que continúan cayendo; por otra parte, la actividad del sector no presenta indicios de recuperación si atendemos a datos objetivos de visados por colegios de arquitectos, viviendas iniciadas, transacciones, tasaciones, o hipotecas formalizadas.

¿Cuándo cree que el mercado recuperará sus cifras normales de crecimiento? ¿Se ha producido ya el ajuste en lo que se refiere a precios; número de viviendas iniciadas, etc…?

Es difícil precisar cuál es la normalidad para el sector. Es más útil hablar de mercados locales, de vivienda libre y de protección oficial, de suelo apropiado para construir y de zonas donde existe una demanda, de promoción para alquiler, oficinas, locales comerciales y naves industriales. Hay zonas donde será muy difícil encontrar el ajuste entre oferta y demanda aunque bajen los precios; y otras donde puede existir incluso un déficit de vivienda al haberse paralizado indiscriminadamente la promoción y permanecer una cierta demanda.

¿Debe la economía española reducir su dependencia del ladrillo?

El sector inmobiliario creció por encima del resto de los sectores de la economía real. Se ha querido justificar esta anomalía por un déficit en la vivienda respecto a las necesidades de la población; esto se explicaba por cambios sociales como mayor presencia de hogares de una persona, la inmigración, residentes y no residentes extranjeros, o la renovación del parque de viviendas. En un entorno de abundante liquidez, fuerte competencia bancaria, y tipos de interés anormalmente bajos, a las necesidades reales se añadió una demanda inversora inmobiliaria con expectativas de revalorización continua de los inmuebles. De hecho, las variables reales de demanda siempre dejaban un porcentaje (alrededor del 25%) sin explicar del volumen construido; esto es, la oferta era superior a la demanda posible. El sector inmobiliario tendrá que tener un peso en la economía en consonancia con el de países de nuestro entorno; este ajuste ya se está produciendo al reducirse la actividad inmobiliaria y aumentar la participación relativa de los demás sectores de la economía. Pero se hace en un contexto de bajísimo crecimiento general, pues la sustitución de sectores productivos es un proceso que puede llevar muchos años.

¿Es buen momento para comprar una casa?

La compra de una vivienda debería responder a la satisfacción de una necesidad, esto exige que cumpla los requisitos que esperamos de ella y su precio sea adecuado a nuestra capacidad financiera. Qué duda cabe que en la actualidad existe una oferta de viviendas que ha ajustado precios y cumple estos requisitos. Sin embargo, no debería comprarse esperando una revalorización; actualmente se están dando inversiones que buscan la rentabilidad por el alquiler.

¿Cuánto tiempo se tardará en absorber el stock de vivienda?

Los modelos del Instituto de Análisis Inmobiliario estiman que harán falta aproximadamente tres años para absorber todo el stock de vivienda existente en España. Evidentemente, hay que realizar distintos supuestos sobre iniciación de viviendas y comportamiento de la demanda. Hay distintas valoraciones según estos supuestos, que también incluyen viviendas de autopromoción o en proceso de pasar a entidades financieras.

¿Cree que hubo una sobrevaloración en los precios de vivienda?

Tomando la serie general, el comportamiento de los precios de la vivienda indica un crecimiento sostenible hasta el año 2000. A partir de este año, los incrementos de los precios son paulatinamente mayores año tras año hasta llegar en 2004 al 17,6% en variación interanual. Aún así, los precios continúan aumentando, aunque a menor ritmo, hasta que en el año 2008 cambia la tendencia y comienzan a disminuir. Los precios de la vivienda en la última década se han incrementado considerablemente por encima del poder adquisitivo de las familias y el desarrollo general de la economía.

¿Qué papel juega la banca en la reconfiguración del mercado inmobiliario?

Hoy se acepta con generalidad que el sistema financiero jugó un papel decisivo en el crecimiento inmobiliario por razones que apuntábamos antes, y en un entorno internacional de gran liquidez que proporcionaba una financiación prácticamente ilimitada. Aunque se ha centrado la discusión en la vivienda con hipoteca, el problema principal es el suelo en sus diferentes etapas de calificación urbanística, que fue adquirido a precios elevados y cuyas perspectivas para la promoción no están claras. La banca intenta negociar con el acreedor antes de proceder a la ejecución hipotecaria, y se mueve con la dificultad de tener en sus balances activos, sobre los que tiene que efectuar dotaciones, que debilitan su solvencia. Y todo ello en un entorno de débil crecimiento y elevado desempleo, que reduce considerablemente el crédito solvente.

¿Se pueden encontrar gangas entre los pisos de los bancos?

En relación con lo anterior, las entidades financieras han introducido rebajas sustanciales en algunas viviendas y facilitan la financiación; también contribuyen a los programas públicos en relación a las viviendas de protección oficial, entre otros. En cuanto al concepto de “ganga”, no es más que un necesario ajuste del mercado inmobiliario.

¿Ve justo que un particular pueda saldar la deuda hipotecaria devolviendo su casa al banco?

Legalmente la garantía hipotecaria no exime del pago de la deuda, si el valor de esa garantía es inferior al préstamo. Esto no puede modificarse de manera general, porque afecta a derechos no sólo de las entidades financieras, sino de inversores que tienen cédulas, bonos y participaciones que se basan en préstamos hipotecarios. Cosa distinta es el procedimiento de realización de la vivienda y lo que se obtiene tras un proceso de adjudicación; estos procedimientos son costosos, y el valor incierto en las circunstancias actuales del mercado. Los poderes públicos están trabajando en la búsqueda de soluciones para problemas específicos de primera vivienda ocupada por el propietario. La clave de este problema está en la rigidez actual del mercado, y todo lo que contribuya a que se mueva el sector inmobiliario será una ayuda para que las viviendas puedan venderse de manera no forzada.

Si tuviera que definir el futuro del mercado inmobiliario español…

En pocas palabras, el sector no va a reproducir el comportamiento de los años anteriores a la crisis; la financiación al mismo seguirá siendo limitada; y el ajuste será difícil y largo. No hay una solución única para este problema, pero sí acciones públicas y empresariales para hacer lo menos traumática posible la normalización del sector.

* Gumersindo Ruiz: fue presidente ejecutivo de la Caja de Antequera hasta su fusión en Unicaja. Entre 1991 y 2007 fue consejero delegado y director general de Unicorp Corporación Financiera.

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