El doble ‘stock’ inmobiliario de la banca: cal y arena

Las viviendas nuevas (activos ‘A’), su producto estrella. Las usadas (activos ‘B’), procedentes de embargos, un quebradero de cabeza.

El diario El Mundo analiza el stock inmobiliario en manos de bancos y cajas en este artículo, tras el trasvase masivo de activos de los promotores a las entidades financieras. La banca y las cajas controlan ahora buena parte de las promociones que aquellos terminaron de construir, los suelos que compraron, los proyectos que tenían en marcha y los edificios de oficinas que conformaban su patrimonio. De todo. Una cartera cambiante y creciente cuyo tamaño y valor hoy por hoy resulta casi imposible de calcular, pues para ello habría que sumergirse en lo más profundo de sus complejos balances.

Sabemos la cantidad, entre 15.000 y 20.000 casas. Pero ¿qué tipo de pisos obran actualmente en su poder? ¿de qué calidad son? y, lo más importante, ¿cómo los están sacando al mercado y quién acaba enseñando los pisos a los posibles compradores?

Los activos ‘A’, el caramelo de la banca
Actualmente las carteras inmobiliarias de los bancos y cajas distinguen entre dos tipos de activos. Los procedentes del sector profesional, compuesto por viviendas nuevas -terminadas y en ‘stock’, pero también suelos, oficinas y promociones no terminadas. Se trata de activos a los que “no se les puede dar más valor, y con alta liquidez”, es decir, “fuera del ámbito de interés de los bancos, porque no pueden especular con ellos y porque no les pueden sacar más rentabilidad”, explica Luis Corral, consejero delegado de ForoConsultores. “Los promotores no pueden vender por debajo de su propia deuda, pero los bancos, si es para liquidar su ‘stock’, sí”, añade.

Estos activos constituyen el mejor escaparate de las entidades. Se trata de viviendas sin estrenar y de calidad -al menos en teoría-, en ubicaciones que o bien no han tenido el éxito que debían -como el PAU del Quiñón de Seseña o el corredor del Henares y Guadalajara, por ejemplo- o se terminaron cuando el sector comenzó a caer. “Estos activos son los que la banca ha puesto ya en circulación y los que vende directamente en sus oficinas y en los portales”, explica. Curiosamente, algunos de los gestores de estas compañías son los directivos salientes de las promotoras quebradas o en apuros económicos.

Los activos ‘B’, lo que se avecina
Su origen y la gestión son diferentes de los de los activos ‘A’. Para empezar, la forma por la que recaen en sus manos es más lenta y engorrosa: largos procesos de subastas, ejecuciones hipotecarias, negociaciones directas con los particulares que no pudieron hacer frente a las hipotecas a causa de la crisis o por bien dejaron de pagar sus hipotecas. En ese periodo, “muchos de esos pisos han acabado saqueados y muy deteriorados, cuando no totalmente expoliados”, explica Corral, pues los antiguos propietarios se llegan a llevar “hasta los marcos de las puertas, las tuberías, las calderas o los cables de la luz”, añade Baena.

Estos pisos, gestionados directamente por los servicios de gestión de activos morosos y subastas de los propios bancos y cajas, son hoy la trastienda de las entidades. Ante la falta de estructura para darles salida, los bancos están en plena fase de negociación con redes y subredes de agentes de la propiedad, franquicias inmobiliarias y consultoras. Las rebajas en este nicho del mercado son sustanciosas, “hasta en un 50%”, afirma Baena, pues en muchos casos los bancos “no están invirtiendo en repararlas y optan por venderlas en su estado actual, descontando, en su valoración, el precio de las reparaciones y las reformas”, dice.

Los activos ‘B’ se presentan como un embarazoso futuro para las entidades financieras, pues la morosidad va en aumento especialmente en la parte inferior de la pirámide económica. Los pisos de este tipo que primero se están incorporando al mercado son “los más baratos y los de peor calidad”, afirma Corral, y muchos de ellos proceden de las familias menos pudientes.

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