La vivienda sigue sobrevalorada un 20 por ciento

El precio medio de la vivienda en España todavía muestra una sobrevaloración del 20%, la mitad que hace dos años, con lo que su ajuste podría prolongarse hasta ya entrado 2011, según datos del Instituto Juan de Mariana.

Hace dos años, el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana (OCE) avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, denominado PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos. Así, dado que el precio medio se ha situado en 2.558 euros por metro cuadrado en diciembre de 2009 y que, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio del alquiler por metro cuadrado alcanzó los 95,6 euros anuales, el PER de la vivienda en España se ha reducido desde 32,2 en 2007 a 28,9 en 2008 y a 23,6 en 2009. Es decir, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión.

Si se tiene en cuenta que el PER histórico medio ha sido de 19,5, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales. Durante los últimos dos años, la burbuja se ha corregido en casi un 70% por lo que, si la magnitud de la reducción del PER se mantuviera, la sobrevaloración podría terminar a lo largo de 2011. Sin embargo, hay que tener presente que la media histórica del PER en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender, la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del PER, no puede descartarse en absoluto que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales. Aún así, insistimos en que a lo largo de 2011 el precio de la vivienda en España podría volver a estar en consonancia con el que existía con anterioridad a la burbuja inmobiliaria.

Los datos contrastan de manera significativa con los de Estados Unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%, y a finales de 2009 esa sobrevaloración ya había desaparecido por completo. Es decir, EEUU ha logrado en sólo dos años lo que nosotros previsiblemente conseguiremos en cuatro.

El informe señala que, dado que la corrección de los precios de activos es una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis, no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política. Del mismo modo, tampoco es conveniente agravar la necesidad de ajuste de los precios mediante, por ejemplo, la construcción de nueva vivienda de protección oficial (VPO), tal y como está planteando ahora el Gobierno.

Asimismo, también convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido.

Por su parte, las Comunidades Autónomas deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes. Así, por ejemplo, resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales con el fin de reactivar las ventas.

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