Las nuevas Socimi: preguntas y respuestas

Las Socimi son Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, conocidas en inglés como Reit (Real Estate Investment Trusts), que invierten en activos inmobiliarios para su explotación a largo plazo. Este tipo de empresas llegará a España en los próximos meses. ¿En qué consisten? ¿Cómo afecta a los inversores? ¿Qué tiene que ver esto con la bolsa? Pues mucho, ya que serán las nuevas inquilinas del parqué en los próximos meses. El Economista.es te da las claves para entenderlo mejor.

A grandes rasgos

Entre sus principales características destaca el hecho de que no están gravadas por el impuesto de sociedades y que distribuyen anualmente a sus inversores entre el 80% y el 100% de sus beneficios.

El inversor, además, se beneficia en poder tomar parte en grandes inversiones inmobiliarias, acceder a portfolios de inmuebles diversificados y a distribuir los costes de las operaciones inmobiliarias entre los otros accionistas. Al mismo tiempo, son activos totalmente líquidos, al cotizar en el mercado de valores, lo que permite recuperar, más fácilmente, la inversión en caso de necesidad. Es el instrumento a través del cual el pequeño y mediano ahorrador invertirá en el sector inmobiliario en el futuro.

1.- ¿A qué se dedican las Socimis?
Son sociedades que se dedican a promover o adquirir inmuebles, que explotan en régimen de alquiler en suelo urbano. De hecho, como mínimo el 85% del valor del patrimonio de la sociedad debe estar invertido en este tipo de activo, pero no pueden tener un endeudamiento mayor al 60% del valor contable de las propiedades. Se crean a raíz de este proyecto de ley, que les permite tener en la actualidad una mejor fiscalidad y cotizar en el parqué. El problema es que ahora ninguna inmobiliaria española cumple este requisito, porque la promoción pesa más del 20% en sus cuentas, por lo que no logran el nivel mínimo para estar en el mercado a través de este instrumento.
2.- Entonces, ¿por qué aparecen en bolsa?
Este tipo de sociedades lleva ya varios años cotizando en otros mercados internacionales, como Estados Unidos, Francia o Alemania y era una labor pendiente del mercado. Aunque la propuesta se realizó hace varias legislaturas, la ley se ha redactado con “celeridad” -como explicó ayer Dolores Morán, subdirectora adjunta de la Dirección General del Tesoro- en los últimos meses. Algunos expertos aseguran que se ha desarrollado para dar salida a la cartera inmobiliaria que están asumiendo los bancos en los últimos meses. Y es que para que una inmobiliaria pueda acogerse a este nuevo régimen debería reestructurarse o fusionarse, como recalcó Manuel Liedo, vicesecretario del consejo de administración de Metrovacesa en las conferencias de Socimi ayer en Madrid.
3.- ¿Qué beneficios fiscales ofrecen estas sociedades?
El principal atractivo de estas firmas es que los impuestos que se pagan son menores que el resto de las compañías. Si un inversor quiere constituir una Socimi deberá pagar un Impuesto sobre Sociedades que tributa al 18%, un porcentaje inferior al 35% para el resto de actividades. No obstante, este punto ha levantado voces críticas, ya que esa tributación es muy superior a la que tienen las Socimis en Europa, porque la mayoría no paga casi impuestos.
4.- ¿Qué ventajas tiene para el inversor?
Por un lado, dar salida a una inversión ilíquida como son los inmuebles, sobre todo, en este momento en el que el sector está en crisis y no mejorará en los próximos meses. Pero además, permite a los particulares invertir en un tipo de sociedades que remunera muy bien a sus accionistas. La ley obliga a que estas sociedades repartan el 90% de su beneficio entre sus partícipes. Además, distribuirán el 50% de las plusvalías por la venta de un inmueble.
5.- ¿Cómo beneficiará a las empresas inmobiliarias?
Aquellas compañías que no vendan viviendas y les supone un coste financiero, pueden crear una Socimi e incluir en ella esas casas, pero en régimen de alquiler. De esta manera, encontrarían socios y también una salida para un producto ilíquido en momentos de crisis. El gran inconveniente es que si la compañía se queda con una participación importante en la Socimi tendrá que tributar al 30%. Y para los bancos, les permite sacar de balance sus inmuebles y conseguir recursos.
6.- ¿Cuándo se crearán?
Todavía falta que el proyecto de ley se apruebe en el Congreso y en el Senado, por lo que no será hasta primavera, según los expertos. Sin embargo, en el momento en el que se creen no quiere decir que empiecen a cotizar, ya que se tienen que constituir en sociedad y pedir los requisitos para salir al parqué. Para que coticen tiene que tener en el mercado un 25 por ciento del capital.
7.- ¿Tendrán atractivo en bolsa estas empresas?
Pues depende al precio al que debuten. Las inmobiliarias españolas han caído más de un 50% en el último año, por lo que cotizan con grandes descuentos respecto al valor de sus activos, por lo que para que una Socimi sea competitiva tiene que tener los mismos múltiplos que el sector, según los expertos.

La polémica está servida

A priori, las Socimi debían servir para hacer más atractiva la inversión minorista y extranjera en el mercado español, aunque con un coste fiscal importante; su gran ventaja en otros países es la reducción del impuesto de sociedades, y en algunos la actividad de alquiler está totalmente exenta si se realiza a través de las Socimi. Sin embargo, desde un principio los expertos tenían claro que las Socimi tenían como único fin ayudar a bancos y cajas en este trance. Al final se trata de algo parecido a una titulización, sólo que, en vez de activos financieros -los créditos-, lo que se tituliza son los activos inmobiliarios.

Esta ventaja también pueden aprovecharla las empresas del sector, que también podrán poder sacar de balance los activos, con lo que evitarán apuntarse pérdidas por depreciación de activos si el precio de la vivienda sigue cayendo. La gran ventaja de las Socimi es que no tienen que ajustar la valoración de los inmuebles por la caída del mercado durante los tres años que deben estar los inmuebles en cartera. No obstante, el sector no hace más que protestar.

El sector inmobiliario quiere adelantarse a la redacción definitiva de la Ley que regulará las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), abierta a enmiendas en la Comisión de Economía del Congreso hasta el 10 de febrero, y han planteado flexibilizar su fiscalidad para hacerlas más atractivas al sector.

  Algunas de sus críticas se centran en la obligación de que el nivel de endeudamiento de estas sociedades no supere el 60%, así como en los mayores costes fiscales que supondrán a las inmobiliarias que quieran incorporar parte de sus activos a estas sociedades.

 Más información:

Europa Press

El Economista.es

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