Archivos sobre ‘mercado inmobiliario’

El encanto de vivir en lo más alto

Lunes, 15 de diciembre de 2014

15-12 áticoLa demanda de áticos rebasa la oferta pese a que son hasta un 40% más caros

Para los áticos no hay crisis que valga. Hay que dar por ellos entre un 20% y un 40% más que por cualquier otro piso de idéntica superficie en el mismo edificio. Se pagan las vistas, la privacidad y la superficie. “Si el precio estuviera muy por encima de estos porcentajes difícilmente se encontrarían demandantes y, si se vendiera por debajo, es más que probable que ni siquiera llegara a salir al mercado”, explica Elisa Morillo, directora de Expansión de Foro Consultores.

Justifica este recargo la escasez de oferta, que no cubre la presencia de una demanda dispuesta a comprar el piso más alto de cualquier edificio.

Esta sed de áticos no es nueva. Ya se daba con entusiasmo durante los años de la fiesta inmobiliaria y eso que su precio en cualquier promoción no bajaba de 700.000 euros. Su papel en la cuenta de resultados de las promotoras siempre ha sido esencial, puesto que a pesar de tener un coste de construcción similar al de cualquier piso, su precio ha sido y será mucho más alto. “Muchos ni siquiera llegaban a salir a la venta, ya que se los quedaban los promotores o arquitectos del proyecto”, apunta Paloma Pérez Bravo, directora general de Engel & Völkers en Madrid.

Estas viviendas se vendían rápido, se despachaban, aunque fueran las más caras con diferencia. Los clientes sabían que comprar un ático sobre plano era un seguro de vida. La revalorización durante el periodo de construcción y comercialización estaba garantizada, explica Gonzalo Sáenz, agente de Re/Max Urbe. Y los que no vendieron, lo están rentabilizando hoy por la vía del alquiler.
Como ahora, el precio del metro cuadrado de los áticos era casi el doble que el de las demás viviendas. Fue tal la fiebre, que el metro llegó a venderse por más de 13.000 euros en algunas zonas de la capital madrileña. Los había por 300.000 y por dos millones de euros.

Ese precio depende de la orientación, la superficie, los metros de terraza y el número de plantas, señala la directora de Expansión de Foro Consultores, que recuerda que no es lo mismo un ático en cuatro alturas que en siete. Lo que ha sucedido con estos pisos deja claro que cuanto más alto, más caro. Quién lo iba a imaginar cuando antaño eran las casas destinadas al servicio y al trastero.

Ahora sus pretendientes pagan por no tener vecinos en la planta alta que molesten (si es esquinero mejor porque tampoco los hay en un lateral), las vistas, las terrazas y el escaso ruido del tráfico. Además, “vivir en el ático te proporciona un estatus que no te lo ofrece la vivienda tipo”, indica Morillo.

Como en el resto de tipologías, sus precios han bajado, aunque el azote ha sido más llevadero. “Aun siendo las viviendas más deseadas, los áticos de lujo han sufrido un ajuste del 15%, bastante menos que otras tipologías que han bajado hasta un 40%”, según Alberto Muñoz, socio y director de Presidence. Aunque no todos estos pisos son sinónimo de gama alta. En el portal idealista.com actualmente hay cerca de 30.000 anuncios de áticos de todo tipo y el precio medio del metro cuadrado está en 2.142 euros.

Si el coste es realista, un ático se puede vender en días. La demanda sigue en auge, pero está desechando los precios desorbitados. “En segunda mano hay algunos precios altísimos y fuera de mercado, sobre todo si el cliente compró entre 2004 y 2007 y ahora quiere vender”, asegura Rafael Valderrábano, director general de Básico Homes. “Hemos colocado áticos en menos de una semana, mientras que otros llevan más de cinco años. Por ejemplo, en los barrios barceloneses de Pedralbes, Sarriá y Sant Gervasi uno de 500.000 euros se vende en dos o tres meses”, señala Joan-Galo Macià, director general de Engel & Völkers en Barcelona.

El producto más solicitado, pero que más escasea, es la obra nueva. Con la reactivación de las promociones hay algo más de oferta en Madrid, Barcelona y Zaragoza, así como en zonas de la Costa del Sol y Valencia. Pero poca: los anuncios de áticos en España son mayoritariamente de segunda mano y solo un 2,3% son a estrenar, dicen en idealista.com.

Están en los nuevos desarrollos de la capital: desde 190.000 euros en los ensanches de Vallecas o Carabanchel, a los 400.000 de Las Tablas o Valdebebas. En Barcelona, con mucho menos producto, se pueden encontrar en la zona del Port Fórum por 250.000 euros y en Ciutat Vella por 500.000 euros.

El mercado de segunda mano es más amable. La horquilla en Madrid engloba desde los 65.000 euros que piden en Vallecas, hasta áticos de ensueño que superan los seis millones de euros en el barrio de Salamanca. En Barcelona los hay desde 65.000 euros en Horta Guinardó a cinco millones en Sarrià Sant Gervasi, según el portal inmobiliario.

Otros presupuestos, más prohibitivos, se manejan para los áticos situados en las zonas más céntricas y caras. En barrios de primer orden el metro cuadrado no baja de 5.000 euros. En la capital madrileña, por ejemplo, los de segunda mano “suelen ser áticos a reformar, en zonas privilegiadas con vistas espectaculares a los lugares más emblemáticos de la capital”, dice Pérez Bravo. “Tenemos en barrio de Salamanca por 5.800 euros el metro, en Chamberí por 5.000 y en Centro por 4.500 euros”, continúa. Comprar uno nuevo en el barrio de Salamanca sale por unos 9.000 euros el metro, en Chamberí 7.000 y en Centro 6.000.

Estos pisos situados en la cima del edificio son buscados por clientes de reposición, que quieren cambiar a una vivienda mejor. Es el sustituto del chalé para gente que no quiere escaleras, pero sí un espacio al aire libre en la ciudad. El perfil del comprador depende de la tipología. “Si tiene uno o dos dormitorios está destinado a inversores que luego alquilarán a solteros o matrimonios maduros con hijos emancipados. Si dispone de tres o cuatro dormitorios, los adquirirán matrimonios de 40 a 55 años con hijos sin emancipar”, señala Morillo. Suelen tener un perfil profesional cualificado: profesionales liberales, empresarios o inversores.

 

Las inmobiliarias piden prorrogar la norma que alivia su balance

Lunes, 15 de diciembre de 2014

15-12El sector inmobiliario español espera que, un año más, el Real Decreto ley 10/2008 sea prorrogado. En caso de que no fuera así podría producirse “una sangría”, en opinión del nuevo presidente de la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado. “Como mínimo sería necesario que estuviera vigente un año más”, considera Marc Torrent, director general de Apce, la asociación de promotores y constructores de Barcelona.
En 2008 el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero aprobó vía Real Decreto una medida que evita a las compañías computar en sus cuentas anuales las pérdidas por deterioro relacionadas con inversiones inmobiliarias. La disposición adicional única de dicho Real Decreto indica que a “los solos efectos de la determinación de las pérdidas para la reducción obligatoria de capital regulada (…) no se computarán las pérdidas por deterioro reconocidas en las cuentas anuales, derivadas del Inmovilizado Material, las Inversiones Inmobiliarias y las Existencias o de préstamos y partidas a cobrar”.
La normativa afectada por la disposición del Real Decreto son el artículo 327 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, y para la disolución prevista en el artículo 363.1.e) del citado texto refundido; y el artículo 2 de la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio.
La referida normativa dispone que si las pérdidas dejan reducido el patrimonio neto por debajo de los dos tercios del capital social (para las sociedades anónimas), y en el plazo de un año no se ha recuperado el equilibrio, la sociedad anónima está obligada a disminuir capital en la cantidad necesaria. El artículo 363.1. se aplica a todo tipo de sociedades cuando el patrimonio neto queda por debajo del 50% del capital social, lo que supondría la disolución de la sociedad, o la recuperación del equilibrio mediante el aumento o disminución del capital.
El Real Decreto Ley 10/2008 se ha ido prorrogando sucesivamente (el Real Decreto del Gobierno Zapatero permitía dicho tratamiento contable sólo para los ejercicios 2008 y 2009). En el ejercicio 2011 se aprobó el Real Decreto Ley 9/2011, que igualmente permite que las bases imponibles negativas puedan ser compensadas, alargándose el período de compensación tres años.
El pasado 7 de marzo el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 4/2014 cuya disposición final séptima renovaba una vez más la medida del Gobierno Zapatero señalando que lo dispuesto será “de aplicación excepcional en los ejercicios sociales que se cierren en el año 2014”.
El actual Gobierno tiene hasta marzo para decidir si prorroga o no ese Real Decreto que ha impedido la desaparición de inmobiliarias. Fuentes consultadas por este diario en el Ministerio de Economía indicaron que ahora “no hay ninguna decisión tomada al respecto”, y apuntaron que la reforma de la Ley Concursal ha incluido supuestos para evitar igualmente la desaparición de empresas.
No obstante, la reforma concursal no sería suficiente para evitar la disolución de inmobiliarias, en opinión de Gómez-Pintado. “Ahora que el sector empieza a recuperarse sería un balón de oxígeno mantener el Real Decreto”, señala. “Más allá de renovarlo apoyaríamos que el Gobierno estudiara una fórmula que evitara la disolución de empresas que pueden ser viables”, añade el presidente de la asociación de promotores madrileños.
“Aunque es cierto que el sector vive ahora un cierto punto de inflexión”, comenta el director general de la asociación de promotores de Barcelona, Marc Torrent, “todavía no está suficientemente capitalizado para afrontar una no prórroga”. A pesar de la reforma concursal, “se trata también de evitar entrar en concurso”, añade.
De referencia obligada en las cuentas anuales
La referencia al Real Decreto Ley 10/2008 es constante en los informes anuales de las inmobiliarias. En el caso de las cotizadas, algunas han conseguido este año sanear en buena parte sus balances, la alusión a dicha normativa aparece en sus cuentas de 2013.
Colonial señalaba que su filial de suelo Asentia, a 31 de diciembre del pasado año, se encontraba en causa de disolución si el Real Decreto no era prorrogado. La compañía que tiene ahora como primer accionista a Villar Mir se ha desprendido este año de dicha filial.
Martinsa Fadesa indicaba que su patrimonio neto era negativo a finales de 2013, pero recordaba que la renovación del Real Decreto suspende la aplicación de la artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital.
Quabit admitía en sus últimas cuentas que su patrimonio neto es negativo en 18,8 millones, pero que a efectos de la posible disolución había que considerar la normativa aprobada en 2008 por el Gobierno de Zapatero.
Reyal Urbis, en concurso de acreedores, registró en 2013 un patrimonio neto negativo de 429,9 millones “para el cómputo de lo dispuesto en el artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital. La compañía aludía también en su último informe financiero anual al Real Decreto 10/2008.

Juan Fernández-Aceytuno

Miércoles, 28 de mayo de 2014

juan fernandezaceytunoEl director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha asegurado este martes que “los ciclos existen” y que siguiendo la tendencia del mercado inmobiliario, éste podría tocar fondo en términos de precios en 2015. “Es importantísimo tocar suelo, porque en el momento en el que empiece a cambiar la curva, las transacciones empezarán a dispararse”, ha añadido.

Durante su participación en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2014, en el marco del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), Fernández-Aceytuno ha indicado, con todo, que la variable que marcará si las hipotecas repuntan o no será la compra de títulos hipotecarios y de cédulas por parte de los inversores.

En este sentido, el director general de Sociedad de Tasación ha lamentado que la entrada de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario español esté siendo meramente “especulativa”. “No me gusta un mercado manejado por cowboys, que compran barato para salir en cuanto puedan. Eso no es apostar por el país”, ha dicho para añadir que, “eso es darle el pez a los promotores, pero no la caña de pescar”.

En su opinión, “hay que diseñar una hoja de ruta sobre qué queremos ser de mayores (en el sector inmobiliario) e invitar a los inversores a participar en él, pero no dependamos de ellos”. Para ello, ha insistido en la necesidad de que los inversores compren títulos y cédulas, para que el “agua” fluya a través de la banca hasta los promotores.

En este sentido, Fernández-Aceytuno ha asegurado que, pensando en un horizonte de 10, 15 ó 20 años, “se abren posibilidades en el mercado inmobiliario”, pero ha avisado también en este punto de que es necesario concretar el ‘stock’ de viviendas existente, porque lo necesario, a su juicio, no es saber cuántas viviendas vacías hay en España, sino dónde se encuentran, ya que lo relevante es saber en un mercado local cuantas están compitiendo entre sí.

Los inversores internacionales buscan estabilidad legislativa y una fiscalidad clara

Miércoles, 23 de abril de 2014

DINERO VOLANDOLos inversores internacionales suelen prestar especial atención a la legislación que se aplica en cada país a la hora de llevar a cabo inversiones de cualquier tipo y, por tanto, aquellas que afectan directamente al mercado inmobiliario serán objeto de estudio por parte de sus asesores. Es muy importante tener un sistema jurídico desarrollado y adaptado a la realidad de mercado de cada momento. El sistema jurídico debe de ser flexible, ya que éste no es estático y varía según la coyuntura económica y social de cada momento.

Todos los inversores coinciden en que necesitan tener claras lo que denominan “reglas del juego” para poder llevar a cabo decisiones de inversión.

Un país en el que se cambian continuamente las leyes puede volverse poco atractivo de cara a los inversores extranjeros, ya que se sienten en una posición de absoluta indefensión frente a los cambios que se realicen respecto a una determinada materia.

Otro aspecto legislativo a tener muy en cuenta son las normas relativas al planeamiento urbanístico y la gestión del suelo o los Planes Generales. Lo mismo ocurre con todo lo relacionado con licencias, cambios de usos, etc.

En resumen, esta falta de seguridad jurídica es la que provoca la desconfianza entre los inversores extranjeros y hace que en determinados momentos un país deje de ser atractivo para invertir, frente a otros en los que existe una mayor seguridad de que no se vayan a cambiar las “reglas del juego” y se pueda “jugar” en igualdad de condiciones. Es más, estas situaciones pueden llegar a generar la “huida” de inversores que ya han cerrado inversiones y ven modificada una determinada tarifa o tasa de manera repentina.

Íntimamente relacionado con lo anterior está la fiscalidad, que no deja de ser parte muy importante de la legislación y tiene un impacto fundamental a la hora de calcular los retornos de una inversión. Un determinado marco fiscal puede hacer inviable, desde un punto de vista financiero, una inversión al gravar en exceso un determinado hecho imponible; y lo contrario, un beneficio fiscal puede generar un gran interés por un sector de la actividad que se quiera potenciar desde las administraciones públicas. Por ello, IVA, ITP, IAJD o la plusvalía municipal, por citar algunos, son impuestos y tasas que tienen un fuerte impacto en una inversión y que deben de estar perfectamente claros desde una perspectiva legal y sin visos de cambios sustanciales a corto plazo.

El cálculo del retorno de la inversión será el aspecto más importante que valorará cualquier inversor. Estos retornos vendrán determinados por el perfil del inversor, y estarán directamente relacionados con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversión. Así, el binomio riesgo/rentabilidad es el que va a condicionar todas las inversiones siguiendo la regla de oro de “a mayor riesgo de la inversión, un inversor exigirá una mayor rentabilidad”.

Existen dos tipos de inversiones inmobiliarias:

Las  inversiones que buscan una rentabilidad por el flujo de ingresos que genera el activo en cuestión

Las inversiones que se centran más en comprar a un precio determinado para vender a un precio superior a posteriori.

En momentos de mercado como el actual sería fácil combinar los dos ángulos, ya que los precios de los activos han sufrido grandes ajustes respecto a los valores máximos históricos por lo que, además de obtener una rentabilidad, es muy probable que en el momento de la venta el activo se revalorice y se pueda vender a un precio superior al de compra.

Los retornos de una inversión tienen una relación directa con el acceso a la financiación para la inversión en operaciones inmobiliarias. La disponibilidad de crédito por parte de las entidades financieras aumenta el apetito inversor: en las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda (apalancamiento), la rentabilidad/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores. Uno de los factores que ha hecho que durante los últimos años el volumen de inversión inmobiliaria haya descendido drásticamente es la escasez de crédito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.

Las inversiones inmobiliarias tienen un componente material. Los activos inmobiliarios son activos físicos y tangibles que conviene analizar desde el punto de vista técnico, ya sea en cuanto al proyecto arquitectónico y su diseño, materiales de construcción empleados, instalaciones de climatización, comunicaciones y seguridad, antigüedad y estado de mantenimiento del activo, etc.

A la hora de analizar un activo —que no sea de nueva planta— para realizar una compra, uno de los puntos a tener muy en cuenta es conocer cuál va a ser la cantidad de dinero que necesita ser invertida en el activo para ponerlo en valor y poder así competir con la oferta de producto en el mercado en igualdad de condiciones. Es decir, saber de antemano si dentro de los próximos equis años va a ser necesario cambiar ascensores o climatización, por poner un ejemplo, ya que se trata de cantidades muy importantes que el futuro comprador tendrá que desembolsar. A esta partida se le denomina CAPEX y es fundamental determinar qué conceptos y por qué cantidad así como el plazo para llevarla a cabo.

Técnicamente también se presta especial atención a la eficiencia del espacio del activo en sí, es decir, qué porcentaje de pérdida existe entre la superficie construida y la superficie realmente alquilable para un inquilino. En ello influyen numerosos aspectos, utilizando como ejemplo un edificio de oficinas, habría que prestar atención a la forma de la planta, el número de pilares y columnas, así como su disposición, distancias a fachada, luz natural, si es una planta diáfana y que permite la división en módulos independientes de menor tamaño, etc.

Otro de los aspectos materiales que se tienen muy en cuenta son los gastos de mantenimiento (services charges, operating expenses u Opex) del activo, ya sean estos gastos de limpieza y mantenimiento, seguridad, suministros, o bien los que se deducen de la propia gestión del activo por parte de terceros. Este punto es fundamental ya que esta serie de gastos es la que determina la diferencia entre la renta bruta, que se les cobra a los inquilinos, y la renta neta que va a recibir el inversor. En otras palabras, el flujo libre de caja sobre el cual el inversor va a basar todo su análisis financiero. Se introduce así el último de los aspectos fundamentales a analizar: la situación arrendaticia.

Los inversores que busquen una rentabilidad en su inversión basada en los flujos que genera un activo van a prestar especial atención al nivel de ocupación del inmueble y a las condiciones arrendaticias de los inquilinos que ocupan dicho activo.

De igual manera se tendrán en cuenta todas las obligaciones y derechos que se puedan recoger en un contrato de arrendamiento conforme a la legislación vigente y que puedan suponer contratos con cláusulas muy abusivas para alguna de las partes si no se revisan a conciencia por asesores legales: derechos de tanteo y retracto, derechos de cesión y subarriendo, obras del inmueble, etc.

2014: Las percepciones erróneas del mercado inmobiliario

Miércoles, 5 de febrero de 2014

  • “Los extranjeros están reanimando el mercado inmobiliario”

Sólo el 1,6% del conjunto de los pisos que se venden en España son adquiridos por extranjeros no residentes en nuestro país con concentraciones muy fuertes en la costa; una vez alejados 10 minutos de nuestras playas, los extranjeros no residentes, ni están ni se les espera. En ninguna de las provincias de España, los extranjeros no residentes tienen el peso suficiente como decantar las dinámicas de formación de precios. En todas las regiones, el elemento fundamental es la población nacional cuyo número está en muy claro declive.
Hacen falta reformas muy profundas en la fiscalidad de los extranjeros residentes, para atraer a un número importante de extranjeros de alta capacidad adquisitiva que estén dispuestos a asentarse en nuestro país. España tiene que tomar muy buena nota de países como Reino Unido, Portugal, Suiza o Singapur.

  • “Si los fondos extranjeros compran, es porque es un gran momento para apostar por la vivienda”

El número de transacciones en las que han participado fondos internacionales es mucho menor del real, o lo que es lo mismo: más destaca un blanco en Centro Africa por ser blanco que porque pueda haber muchos. Varias son las razones fundamentales que llevan a los inversores extranjeros a invertir en el ladrillo español. Por un lado el hecho de que las transacciones en las que participan vienen financiadas, en gran medida, por los vendedores. Los fondos compran a precios de mayorista algo que, al día siguiente, venden a precios de minorista con la financiación de aquella institución financiera que se lo vendió a ellos; esto es, en la gran mayoría de los casos, los fondos realizan un arbitraje sin voluntad de quedarse con esas casas… ¿para qué van quedárselas si saben que esos pisos que venden ahora, bajarán más de precio?
Por otro, el hecho de que los rendimientos de los bonos de mayor calidad (los llamados de Grado de Inversión) están en mínimos históricos lleva a buscar nuevas fuentes de rendimientos tanto a aseguradoras como a fondos de pensiones internacionales. Una vez que los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, el capital invertido en las casas españolas desaparecerá en búsqueda de nuevas oportunidades. A ello habrá que sumar la bajada del precio de alquileres que llevará a futuros compradores a estar dispuestos a pagar precios más bajos por esas mismas viviendas.

  • “O me lanzo ahora, o perderé el piso de mis sueños”

Nada más lejos de la realidad: el declive en la población, hace que la cantidad de nuevos hogares familiares que desaparecen sea superior al de aquellos que se crean con lo que la demanda total disminuye. No hace falta más que darse una vuelta por los portales inmobiliarios con el fin de constatar el fuerte y constante aumento del número de viviendas a la venta… El piso que pierdes en la calle del Espíritu Santo, 3, piso 4 de tu ciudad y que acaba de ser vendido, es reemplazable por el que saldrá en 6 meses en el piso 5, o las 50 a la venta que están situadas en un radio de cinco minutos andando. Para darse cuenta de esta realidad, date una vuelta por tu barrio. Entre pisos a la venta de primera y segunda mano, en alquiler, vacíos o en construcción, existen un total de 5,2 millones de viviendas.

  • “Los precios de los pisos se están estabilizando”

La contracción del número de ventas de viviendas, la disminución del crédito en el sistema que es perenne al negocio bancario en España, la bajada de los precios de los alquileres y la merma de la demanda nacional son todos elementos que imposibilitan, cada uno de ellos por sí mismos, la estabilización de los precios de las casas. Respecto a 2006 se venden en España alrededor del 80% menos de viviendas; Basilea III ha aminorado muy fuertemente la concesión de hipotecas; la bajada desde 2007 del precio del alquiler, debe rondar el 40%; España perderá 5,8% de su población a lo largo de los próximos 10 años…¿qué más datos tienes que tener para espabilarte?

  • “Voy a sacar el piso a la venta por encima de su valor actual de mercado, para a ver si así lo puedo vender a mejor precio”

Desde el punto de vista económico es una forma muy efectiva de retrasar innecesariamente la venta de una casa. Si ese piso o similar, se puede vender en un mercado a 100  y los sacas a 118, nadie te llamará; o lo que es lo mismo: en muy raras ocasiones, realizan los compradores potenciales ofertas un 15% inferiores al precio demandado por el vendedor. No sólo eso: ninguna inmobiliaria invertirá tiempo en la venta de un inmueble de muy difícil venta. A todo ello se suma el hecho de que el interés del mercado decae fuertemente en cuanto un piso está más de 3 meses a la venta.

  • “Mientras que espero a vender mi pisos al precio al que vale, lo saco al alquiler”

Un error muy común entre muchísimos vendedores potenciales. Desde el punto del comprador, el precio de venta que hoy es considerado muy barato, mañana, según los precios se corrijan, será visto como caro; esto es, cuanto antes se venda una vivienda, mejor precio se logrará. Demorar la venta lo único que consigue es la pérdida de valor de la misma. Para situarnos, respecto al precio medio anunciado en las inmobiliarias, el precio al que se acaban cruzando las operaciones está por debajo el 15-20%.

  • “Alquilar es tirar el dinero”

El pago de intereses de un crédito hipotecario es el precio a pagar por el alquiler del dinero que nos prestan para comprar el bien. El que alquila tiene enormes ventajas: no ha de pagar ningún gasto de transacción (Impuesto de Transacciones Patrimoniales o IVA en su caso), le da igual que los precios de los pisos continúen bajando y puede renegociar fuertemente a la baja un alquiler ya existen. El que paga en estos momentos el mismo precio por el alquiler de lo que lo hacía el año pasado, algo hace muy, muy mal.

  • “Con el mismo precio que estoy alquilando me puedo comprar una vivienda”

Ya veremos qué sucederá en cuanto los tipos de interés suban. Si quieres evitar formar parte de la hornada de desahuciados de los próximos años, demora al máximo la compra de vivienda. Las enormes cantidades de dinero que han inyectado los bancos centrales en el sistema, hacen presagiar un fuerte período inflacionista con la consiguiente subida de los tipos. El aumento del número de pisos en el mercado del alquiler y la disminución de su demanda, harán que los propietarios-caseros-inversores de 2014 tengan grandes dificultades para pagar las deudas en las que incurrieron para comprar sus inversiones en pisos.

  • “Puesto que me financian el 100% del precio del piso, me lo compro”

Según Adicae (Asociación de usuarios de bancos cajas de ahorros y seguros), los pisos cuya venta es financiado con el 100% del precio, pueden llegar a costar el 50% más caros que los vendidos entre particulares; o lo que es lo mismo: si se compra, mucho mejor hacerlo de un particular ya que puede ofrecer el mismo piso hasta por un 33% más barato.

  • “En el banco el dinero no me renta, así que me lanzo al ladrillo”

El ladrillo tiene un enorme problema: con los gastos de transacción tan altos que tienen y una rentabilidad media neta (tras gastos) que ronda el 3-4,5%, te llevará entre dos años y un cuarto a tres años y medio recuperar los gastos de transacción en los que incurriste. Sólo a partir de ese período, ganarás algo como rendimiento por alquiler, antes olvídate. La media de impagos por alquiler debe rondar el 15-17%; o lo que es lo mismo, el 15-17% de los casos tendrás problemas en cobrar una renta cuyo valor está a la baja.
La liquidez de la inversión inmobiliaria es muy baja: Alfa inmobiliaria habla de más de 400 días de media para completar la venta de un inmueble residencial. Si bien es cierto que los depósitos y los bonos de alta calidad rentan cada vez menos, también los es que, en un período deflacionario como el actual, cualquier rentabilidad por encima del 0%, incluso negativa, es buena ya que permite mantener el valor del dinero… ¿para qué arriesgarte a perder tus ahorros por especular en un bien del cual difícilmente puedes salir?
La subida futura de los tipos de interés hace que la demanda de vivienda se contraiga al aumentar los gastos de financiación de las hipotecas. Menos demanda de casas tiene como consecuencia la bajada de los precios de las mismas.

*Por Borja Mateo, experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

Se liquidará el “stock” inmobiliario en 2017, según Tinsa

Lunes, 3 de febrero de 2014

La tasadora Tinsa observa una ligera mejora en la concesión de crédito que podría dar lugar a una progresiva reducción del “stock” de viviendas hasta su liquidación total a lo largo de 2017 y, en paralelo, a una reactivación de la construcción de viviendas desde el segundo semestre de 2015, que permitiría abastecer a la demanda a partir de 2018 sin generar grandes tensiones de precios.

Éstas son las previsiones que ha realizado la tasadora a partir de la consideración de que el PIB seguirá recuperándose al ritmo actual, así como el empleo, y de una estimación del “stock” de viviendas de 400.000 http://semal.org/web/ inmuebles al cierre de 2013. Las cifras del Ministerio de Fomento arrojan 583.500 viviendas vacías al cierre de 2012, un año antes.

Según Tinsa, 2014 marcará el suelo para la demanda, con unas 100.000 viviendas, que tendrá continuidad en 2015. Así, de la sobreoferta de 400.000 viviendas, la tasadora extrae unas 100.000 hasta 2016, que serán adquiridas tanto en compra como en alquiler (hasta el 20% en alquiler y hasta el 10% vacacionales) dejándolo en 300.000 inmuebles.

Además, el informe estima que existe una bolsa adicional de unas 105.000 de viviendas en manos de pequeños inversores y de la Sareb, prácticamente a partes iguales, que prevén su venta en el largo plazo, con lo que a inicios de 2016 el “stock” quedaría reducido aún más, hasta las 195.000 viviendas.

A partir de ahí, de mantenerse el suelo de demanda en 100.000 unidades y una vez restablecido el acceso al crédito, el excedente de inmuebles desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017.

Con todo, como ha explicado el director general comercial de Tinsa, Íñigo Valenzuela, en rueda de prensa, el mercado inmobiliario español se compone de muchos submercados, algunos de los cuales ya han incluso liquidado sus “stocks”.

En este sentido, el director de Comunicación y Marketing de Tinsa, Raúl García, ha avanzado que el camino de la absorción de la sobreoferta pasa primero por lugares como Baleares o Canarias, donde ya crecen las compraventas y se moderan los precios; los centros consolidados de las ciudades, en los que siempre existe una fuerte demanda y poca oferta; por las zonas donde el producto no se ha quedado obsoleto y por las regiones consolidadas de costa.

Ahora bien, desde Tinsa apuntan que si se liquidara el “stock” sin que comenzara a recuperarse la oferta, la demanda no encontraría viviendas suficientes y podrían volver a darse presiones al alta en los precios de la vivienda.

No obstante, la tasadora cree que en condiciones más normalizadas de crédito, el inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy tarde, en el segundo semestre de 2015.

Por el momento, García espera que los precios se sigan moderando en 2014, desde tasas cercanas al 7,2% registrado en noviembre de 2013. Según el último estudio de precios de la tasadora, los precios cayeron un 9,2% interanual en diciembre de 2013 (un 39,4% desde máximos), si bien García ha explicado que se trata de una tasa no significativa al verse afectada por el efecto fiscal que produjo en 2012 por la eliminación de la deducción por compra de vivienda.

Por otro lado, desde Tinsa se ha hecho un repaso por los actores que previsiblemente entrarán en escena en el sector inmobiliario durante los próximos años: es el caso de los compradores extranjeros, que incrementaron  sus compraventas de pisos en el tercer trimestre en un 33,8% respecto al mismo periodo de 2012, en el caso de los no residentes, y en un 20%, en el de los residentes.

Otro de los nuevos actores son los grandes fondos de inversión que se están haciendo con la gestión de las divisiones de activos inmobiliarios de la banca con grandes descuentos y que, según Valenzuela, “tratarán de venderlos al mayor precio posible”.

En el caso de las Socimis, García cree que “podrían reactivar el alquiler”, aunque aún hacen falta, a su juicio, mayores incentivos para su constitución, con lo que el verdadero tirón de los arrendamientos vendrá en 2014 y años sucesivos, según Tinsa, por la necesidad de emancipación de muchos jóvenes con contratos con baja remuneración.

Por último, la tasadora considera que la Sareb no ha tenido gran impacto en la dinamización del sector en 2013 desde el punto de vista puramente comercial, aunque sí un “papel crítico” para la recuperación de la confianza de los inversores mayoristas.

Por último, Tinsa aporta su visión sobre el segmento terciario del mercado inmobiliario (oficinas, retail e industria-logística) y constata un despertar del interés de los inversores internacionales en este ámbito, aunque con una gran polarización entre los activos situados en zonas ‘prime’ y el resto.

En este contexto, la producción de oferta está “paralizada”, con lo que el incremento de la demanda podría ocasionar “movimiento violentos de precios”. “La secuencia del cambio del ciclo en los mercados de inmuebles de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de 2014 y 2015″, añade.

El mercado podría estabilizarse este año, según Funcas

Lunes, 3 de febrero de 2014

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) estima que a lo largo de 2014 “podría estabilizarse el mercado inmobiliario, tanto en ventas como en precios”.

Así lo recoge Funcas en el último número de Cuadernos de Información Económica, donde apunta que esta estabilización “permitirá acelerar el proceso de absorción del excedente de viviendas sin vender”.

Pese a ello, la Fundación destaca que el stock “seguirá siendo muy elevado”, por lo que la inversión en construcción residencial continuará retrocediendo, aunque a un “ritmo más moderado”.

Según Funcas, es posible que en las regiones en las que el excedente ha sido menor este proceso de absorción esté “más avanzado”, de modo que en algunas áreas la inversión residencial “podría estar próxima a tocar fondo”.

Ana pastor, ministra de Fomento

Miércoles, 8 de enero de 2014

Todavía faltan muchos ajustes en el sector inmobiliario, “aún hay mucha oferta no cubierta por la demanda” ha advertido la ministra de Fomento, Ana pastor, en una entrevista al diario El País publicada el pasado 30 de diciembre.  Preguntada sobre cuáles son las previsiones para la vivienda, Pastor respondía: “Hemos modificado la ley del mercado del alquiler y hemos impulsado la rehabilitación. Parece que está empezando a haber un cambio de tendencia y se está reduciendo el stock de pisos sin vender. Pero creo que todavía faltan muchos ajustes en este sector. Aún hay mucha oferta no cubierta por la demanda. Hemos aprobado un plan de vivienda de 2.000 millones de euros”.

La recuperación del sector inmobiliario no llegará hasta 2017

Miércoles, 11 de diciembre de 2013

La recuperación del sector inmobiliario no llegará hasta 2017, aunque el inicio de la misma podría tener en lugar en 2014 “de forma muy lenta y muy suave”, según el análisis elaborado por Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios.

“Hasta 2017 no se verá una completa recuperación”, señala en el informe, tras recordar que el sector de la construcción se ha derrumbado en los últimos años, puesto que si en 2006 representaba un 16% del PIB frente al 9% de la media europea, actualmente solo representa un 8%.

Según el informe, después de siete años de “fuertes bajadas y desplome de precios” se está iniciando una “clara fase de inicio de estancamiento”.

En concreto, los datos del análisis de Molet ponen de manifiesto que el sector ha tocado fondo este año y las transacciones comenzarán a subir en 2014, a pesar de que los tipos de interés se mantendrán bajos y de que las entidades financieras continuarán aplicando restricciones a la concesión de hipotecas.

En cuanto a los precios, que desde que comenzó la crisis han bajado una media del 52%, su evolución en 2014 variará mucho dependiendo de la zona y del barrio donde se encuentre la vivienda, y el exceso de oferta existente no afectará por igual en todas las zonas.

Así, en las zonas con alto nivel adquisitivo donde no se necesita financiación, los precios ya han empezado a subir ligeramente y el número de transacciones de estas viviendas empezará a recuperarse en 2014. En cambio, en zonas donde los compradores necesiten financiación, los precios seguirán bajando y las transacciones se mantendrás estancadas.

Por otro lado, el informe pone de manifiesto que el perfil del comprador ha cambiado, puesto que ahora es un particular solvente que paga al contado o que necesita poca financiación, o un inversor a la caza de oportunidades. Así, la edad media de los compradores ha subido y se sitúa entre los 43 y los 53 años.

Por otro lado, los extranjeros que compran vivienda en España representan ya un 12 % del total de ventas, tendencia que continuará al alza en 2014. Estos compradores son principalmente del Reino Unido (17%), Francia (10%), Rusia (9%) y Alemania (8%). La demanda más solicitada es la casa barata de 3 habitaciones.

Según el informe, los fondos de inversión inmobiliaria son los primeros en detectar oportunidades y se están haciendo con una cartera potente para poder vender a buen precio cuando comience la recuperación económica.

En cuanto a la Sareb, Molet cree que el principal problema es que la sociedad está gestionada por financieros, no por inmobiliarios, y ha tenido una mala política de precios, excesivamente rígida, durante este año. Al final del 2014 habrá vendido menos de 5.000 viviendas a particulares en lugar de las 7.280 viviendas que tenían previstas”.

“Se creará empleo en 2014″

Miércoles, 6 de noviembre de 2013

El ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, ha asegurado este miércoles que, a la vista de los datos de paro del mes de octubre, “se está llegando al final del deterioro del mercado de trabajo y a las puertas de la creación de empleo”, en términos de afiliación a la Seguridad Social, a lo que ha añadido que “eso  va a ocurrir en los primeros meses del próximo año”.

“Vamos a vivir tasas positivas de afiliación que van a certificar el fin de la crisis de España”, ha dicho durante la apertura de la 1ª Jornada de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) titulada “Sentando las bases del mercado inmobiliario para un nuevo entorno’.

Asimismo, ha asegurado que la “inflexión” de la economía española “está muy clara” y España vive “un cambio de tendencia rotundo y contundente, se quiera ver de una forma o de otra”. Más aún, ha asegurado que los mercados internacionales están anticipando este cambio.

Como ejemplo, ha señalado también que las empresas se están desapalancando gracias a las medidas tributarias del Gobierno, lo que está atrayendo a inversores extranjeros. Al mismo tiempo, ha asegurado que la confianza se está recuperando, lo que está permitiendo que el pago de intereses por parte del Tesoro se esté reduciendo en “miles de millones de euros” respecto a lo presupuestado inicialmente para 2013.

Por último, ha recalcado que la devaluación interna que se está llevando a cabo en España permitirá que el IPC se situé en niveles inferiores al 1%, de modo que se producirá una “recuperación inmediata de la capacidad adquisitiva de los ciudadanos sin necesidad de que aumenten nominalmente sus rentas”.

El mercado de vivienda, vital para salir de la crisis

Igualmente, Montoro no ha escatimado este miércoles elogios al sector inmobiliario, del que ha dicho que, “si todos los sectores económicos son clave, éste es vital” o que “cuanto mejor le vaya al sector, antes saldremos de la crisis”.

Por ello, ha asegurado que los agentes del sector “tendrán el apoyo del Gobierno en las políticas que crean que puedan estimular la actividad”. Si bien, como ya anticipara la pasada semana el ministro de Economía, Luis de Guindos, el titular de Hacienda ha asegurado que, dentro de la heterogeneidad del mercado inmobiliario, “se ha llegado a un ajuste de precios en algunos mercados, incluso en algunos de los grandes, y en otros se está llegando muy rápidamente”, lo que está dando paso a un “cambio” en términos de promoción inmobiliaria.

Así, ha asegurado que “la crisis se ha cebado con el sector inmobiliario”, al que se le ha asociado “una imagen pública que no se corresponde en absoluta con la realidad”. Por el contrario, ha defendido el “papel fundamental” que, a su juicio, juega el sector en el conjunto de la economía. A modo de ejemplo, ha subrayado que España es “la primer potencia del mundo en turismo residencial”, lo que, en su opinión, tiene mucho que ver con el desarrollo del sector inmobiliario.

Montoro ha valorado en este capítulo que “es muy positivo que gentes de otros lugares vengan a vivir con nosotros y a pagar impuestos con nosotros”. El titular de Hacienda también ha remarcado que se trata de un sector que atrae muchos flujos de inversión externa, lo que favorece a la economía, y ha celebrado en este sentido que los cambios tributarios introducidos en el régimen de las Socimis han favorecido que se hayan constituido hasta 13 sociedades, lo que estaría anticipando una recuperación del sector.

Finalmente, Montoro ha hecho una llamada a “dignificar” este sector económico porque, al fin y al cabo, es el que “permite que los ciudadanos podamos tener una vivienda”. Antes de cerrar su intervención, el ministro de Hacienda ha recordado que el Gobierno está llevando a cabo un proceso de ahorro en la gestión del patrimonio público, con la participación de todos los ministerios, y ha señalado que en lo que va de legislatura se han ahorrado 44 millones de euros.
0 Comentarios