El mercado inmobiliario se recuperará de forma asimétrica

El impacto de la crisis económica ha desequilibrado profundamente el mercado inmobiliario terciario en España, dominado ahora por la demanda, si bien la economía parece regresar a la senda del equilibrio. Son algunas de las ideas plasmadas en la Jornada Mercado inmobiliario terciario, retos y oportunidades que, organizada por la consultora BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es), Tasaciones Hipotecarias y la revista Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, celebrada la semana pasada en IFEMA, en el marco del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA).

La economía española está volviendo a equilibrarse y a mejor ritmo que otros países europeos, afirmó Luis Martín, presidente de BNP Paribas Real Estate. Aunque para el directivo no existe riesgo de contagio, entiende que a largo plazo nuestra economía necesitará ayuda.

Para el máximo responsable de la consultora inmobiliaria en España, el desempleo es el gran problema y, aunque aún restan dos o tres ejercicios muy difíciles, el mercado de la construcción va a empezar a recuperarse en España, si bien lo hará de forma asimétrica. De hecho, existen localizaciones donde se puede ya percibir escasez de producto.

La situación de los bancos españoles, en su opinión, está correctamente encauzada aunque aún queda camino por recorrer, con un montante de 140.000 activos residenciales en sus manos y un impacto de 50 billones de euros estimados (datos correspondientes al primer trimestre de 2012).

Ilán Dalva, director nacional de oficinas de BNP Paribas Real Estate, afirmó que este segmento ha evolucionado desde un mercado dominado por la oferta, con rentas en constante crecimiento y una escasa preocupación por los costes que se traducía en la adopción rápida de decisiones, a un mercado dominado por la demanda, con rentas a la baja y sometido a la búsqueda de la eficiencia y el control de gastos.

Para Dalva, el futuro del mercado de oficinas pasa por la renovación del parque y la reducción de la superficie contratada por puesto de trabajo. La evolución de la tasa de paro, que pasó del 8,3% de 2007, año récord de contratación de oficinas, hasta el 22,85% de 2011, ha sido un factor clave en el comportamiento del mercado de oficinas.

Hasta final de año, se espera una escasa demanda de naves industriales y logísticas, que se traducirá previsiblemente en una reducción de la contratación durante este ejercicio y en un nuevo ajuste de rentas, según Alberto Larrazábal, director nacional de industrial y logística de BNP Paribas Real Estate.

La demanda se muestra especialmente interesada en las zonas próximas a las grandes ciudades y por superficies inferiores a 5.000 m2, según el directivo. Este producto, precisamente, empieza a escasear en tanto que se observa un alto nivel de disponibilidad de grandes plataformas. En el resto de Europa, los proveedores logísticos y usuarios finales han dirigido el mercado durante 2011, donde la escasez de superficie de obra nueva no consiguió ocultar la sobreabundancia de oferta. Los inversores se centraron en los mejores productos en ubicaciones prime.

La mejora de la ocupación hotelera en los últimos años y la percepción de España como un sólido destino turístico, han permitido que los hoteles resistan mejor que otros segmentos inmobiliarios terciarios los embates de la crisis, apuntó Julio Gallego, director nacional de hoteles de BNP Paribas Real Estate. La inversión en activos hoteleros en España se mantuvo prácticamente estable durante 2011, de la mano de inversores y grandes cadenas que dirigieron su interés a hoteles prime de los principales destinos turísticos.

El rendimiento del subsector hotelero, no obstante, no demuestra un repunte de la inversión hotelera, sino más bien una reducción significativa de la inversión en oficinas y logística. Las perspectivas para 2012 apuntan a un sostenimiento de la actitud de cautela por parte de los inversores mientras el entorno económico se mantenga bajo tensión. En este sentido no se espera un repunte global del mercado, aunque sí nuevas operaciones de hoteles de primera categoría o con descuentos significativos.

El mercado de inversión se muestra expectante y cada vez más temeroso, sin que aún se perciban los efectos (aún impredecibles) de las reformas iniciadas por el Gobierno, afirmó Francisco Manchón, director nacional de Inversión de BNP Paribas Real Estate.

Para el presente ejercicio se preveía que el crédito empezara a fluir y que los activos se valoraran por sí mismos, y no bajo el peso del contexto económico, pero habrá que esperar a la mejora de las condiciones macroecómicas para que esto ocurra, ya en 2013. Bancos y administraciones públicas dominan claramente la oferta, en tanto que los inversores particulares siguen siendo los demandantes más activos. Es necesario que se asienten un nivel de estabilidad económica suficiente y una mejora del consumo y la actividad empresarial (y, por tanto, del empleo) para que el mercado de inversión cambie su tendencia actual.

Gustavo Saiz, presidente de Tasaciones Hipotecarias, la sociedad de tasaciones del grupo BNP Paribas Real Estate, se refirió a la evolución del mercado de valoraciones, incidiendo en que el grueso de las solicitudes de valoración ha pasado de tener una finalidad hipotecaria a servir de instrumento para daciones en pago, adjudicados y refinanciación de deuda.

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