Madrid: el stock de obra nueva se reduce y la demanda supera a la oferta

El stock de vivienda en Madrid ha caído alrededor de un 48% desde el año 2007, al comienzo de la crisis. Esto indica que la oferta en el mercado de vivienda nueva libre (no se incluye la protegida) apenas supera las 5.000 viviendas, nada que ver con las casi 10.000 que había en 2007, según un Estudio de mercado realizado por Foro Consultores Inmobiliarios. Una situación que contrasta con otras zonas de España donde la oferta es abundante.

Con estos datos y la escasez de nuevas promociones, la realidad es que la demanda supera a la oferta y en algunos distritos de Madrid apenas hay vivienda nueva. De hecho, en zonas como Fuencarral-El Pardo, Usera o Chamartín si los ritmos actuales de venta se mantienen, la oferta de vivienda nueva se agotaría en menos de un año en caso de que no se inicien nuevas promociones.

Otro aspecto relevante es que los demandantes buscan pisos de tres dormitorios, una tipología que había disminuido durante años, pero que en las nuevas promociones ya se están programando.

Además, según el estudio realizado por Foro Consultores Inmobiliarios, el precio medio en la capital se sitúa en 3.952 euros por metro cuadrado euros, con descensos del 19% desde 2007.Incluso en el coste total de la vivienda, como se han vendido los inmuebles más baratos, el precio final ha caído un 25%.

Si nos centramos en el número de promociones, los datos también son relevantes. En la actualidad existen 376 promociones que tienen viviendas en venta directa. Esto supone un descenso del 16% respecto a 2007. El volumen de venta inicial de estas promociones es de 16.870 viviendas, con un descenso del 30% desde el año 2007. Los distritos donde se desarrollan los nuevos planes urbanísticos, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo, Hortaleza y Villa de Vallecas son los que mayor número de viviendas registran.

Además de las 376 promociones con venta directa, en las zonas nuevas también existen en el mercado 25 promociones de cooperativas y comunidades de propietarios o de bienes, que suponen 1.501 viviendas en el mercado, pero que no han sido incluidas en el estudio, para no desvirtuar sobre todo los precios y ritmos de venta.

Los precios unitarios (€/m2 construido con comunes) han experimentado desde el año 2007 un descenso del 19% para situarse en la actualidad en 3.952€, casi en valores del año 2005. Este hecho ocurre de manera similar en los precios absolutos, donde desde el año 2007 el descenso ha sido del 25%.

La disminución de los precios está influenciada, en cierta medida, por la entrada en el mercado durante el periodo 2008-2011 de las entidades financieras, que han ajustado los precios a la baja para poder aumentar las ventas en aquellas promociones que llevaban en el mercado demasiado tiempo. Estas entidades no sólo han adquirido las promociones sino, que en algunos casos, han ayudado al promotor a venderla, realizando descuento en los precios y sobre todo favoreciendo la financiación del comprador y ofreciendo la totalidad del valor de la vivienda en el crédito hipotecario con condiciones más ventajosas.

Las promociones actualmente en venta requerirán cerca de 52 meses para terminar su comercialización. No obstante, con el stock existente y los ritmos de ventas actuales, el plazo en el cual se agotaría la oferta de viviendas, si no saliera a la venta ninguna vivienda nueva, sería de 16 meses, incluso en algunos barrios como Usera, Fuencarral El Pardo o Chamartín se agotaría la oferta en menos de un año.

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