Bancos y cajas dificultan a las promotoras la venta de inmuebles

La consultora inmobiliaria Aguirre Newman ha presentado su informe anual ‘Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario’. Una de conclusiones más destacadas del estudio es la creciente importancia de las entidades financieras en este sector, al estar asumiendo la propiedad de todo tipo de activos inmobiliarios. La situación que atraviesa el mercado está fuertemente influenciada por el contexto de estancamiento económico, el negativo comportamiento del mercado laboral y la alta incertidumbre sobre el momento de la recuperación. “El protagonismo que han adquirido las entidades financieras en el mercado residencial va en aumento”, señala el informe, y en determinados proyectos, “las estrategias de venta con fuertes descuentos que llevan a cabo sobre el producto que se han adjudicado y una mayor flexibilidad a la hora de conceder financiación para la compra de dicho producto, penaliza el producto en manos de los promotores dificultando aún más la venta de sus inmuebles”. Según los datos arrojados por el informe, el mercado residencial mantiene su ajuste a la baja en la oferta de nuevo producto que se incorpora al mercado, lo que tendrá un efecto positivo en la reducción del importante volumen de stock de vivienda disponible. Al finalizar 2010, Aguirre Newman estima que se incorporarán alrededor de 260.000 viviendas nuevas y libres, un 27% menos que en el anterior ejercicio. Mientras, las viviendas iniciadas en 2010, y que serán las que se incorporen al mercado como finalizadas en el año 2012, no superaran las 100.000 unidades, una cifra que contrasta con la situación registrada en 2006, cuando se iniciaron 664.923 viviendas libres.

La mejora en el número de transacciones en el mercado de viviendas se ha centrado exclusivamente en la tipología de viviendas de segunda mano. Mientras, el mercado de obra nueva ha sufrido durante los últimos 12 meses un nuevo retroceso en el número de compraventas realizadas. Los plazos de comercialización han mantenido una tendencia creciente en las promociones de vivienda nueva, situándose de media en los 50 meses para las promociones de primera residencia y en los 70 para las de segunda residencia (Costa del Sol).

El ajuste en los precios se ha mantenido en los últimos doce meses en el mercado residencial de obra nueva, situándose el ajuste en el de primera residencia desde los máximos de 2007 entre un 15% y un 20%. Mientras, los mercados de vivienda vacacional desde máximos de 2006 muestran ajustes medios de entre un 20% y un 25%. No obstante, cabe destacar que sobre los precios oficiales se permiten de manera generalizada amplios márgenes de negociación que reducen aun más los precios.

En determinados mercados residenciales se mantiene la tendencia iniciada en 2008 por la que el alquiler ha ganado importancia a causa de las dificultades de vender las viviendas. Es especialmente relevante esta opción para aquellos promotores con desarrollos residenciales en las zonas menos exclusivas donde la rentabilidad media del alquiler tiende a ser superior. Del total de promociones de obra nueva libre que se ofrecen en estos momentos en Madrid capital, el 15,8% se ofrece a la vez venta y en alquiler con opción de compra.

Desde Aguirre Newman se ha realizado un análisis de las diferentes estrategias que se están siguiendo desde las entidades financieras para gestionar y hacer líquido el importante patrimonio inmobiliario que tienen en propiedad. Por un lado, las estrategias llevadas a cabo por las entidades financieras sobre el patrimonio propio destacan el Sale & Leaseback, la racionalización del patrimonio (a través de la reunificación y relocalización de espacios y el análisis de duplicidades), así como la optimización de costes (mediante la renegociación de rentas y el recorte de gastos operativos). En relación a los bienes adjudicados por las entidades, las tácticas más utilizadas son el desarrollo de activos (suelos y proyectos en curso) y la venta (producto terminado). Mientras que para las financiaciones en curso, que realmente no forman parte de su patrimonio, las entidades realizan estudios de viabilidad y planes de desinversión para adecuar estos activos a la demanda real.

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