Una tímida demanda apunta a la mejoría del mercado inmobiliario

Los analistas de HSBC consideran que el mercado inmobiliario español está dando algunas muestras iniciales de mejoría, aunque éstas son insuficientes como para pensar en un posible rebote.

Según el último informe del banco HSBC sobre el mercado inmobiliario, las primeras señales de mejoría provendrían del lado de la demanda, donde algunos indicadores empiezan a aplanarse, si bien “a niveles extremamente bajos. El ritmo de caída de los precios inmobiliarios se ha moderado y la concesión de hipotecas ha empezado a subir”, explican.

Sin embargo, añaden, “en la parte de la oferta, los indicadores (casas empezadas y/o casas acabadas) sugieren aún más tensión para el mercado inmobiliario, lo que se añade a nuestra pesimista previsión para los impulsores de ese mercado”. 

Por lo tanto, la entidad financiera espera que los ajustes en el sector continúen los próximos trimestres, y no confía en ver una recuperación sostenible antes de finales de 2010, cuando la economía empiece a dar sus propias señales de mejoría.

Economía y empleo, llaves maestras para la recuperación

HSBC recuerda que los determinantes o impulsores de los precios inmobiliarios en España son el crecimiento económico y el empleo, que todavía hacen pensar e un periodo de ajuste largo. En este sentido, las perspectivas de crecimiento económico así como la tasa de desempleo “son claramente pesimistas” de manera que, si además se tiene en cuenta la caída del factor inmigración y el de la demanda extranjera, sobre todo la comunidad británica que elige el litoral sur para su retiro, se hace difícil argumentar en “favor de una recuperación a corto plazo del mercado residencial español”.

Sobre el dato de empleo, en HSBC prevén que la tasa de paro suba hasta el 22% en 2010, “aunque el ritmo de pérdidas de empleo podría reducirse en los próximos trimestres cuando la economía empiece a estabilizarse”.

En lo que respecta a la demanda por parte de los extranjeros, la entidad recuerda que uno de los principales problemas que encuentran los potenciales compradores (principalmente los británicos) son los desfavorables tipos de cambio, algo que no cambiará hasta final de año, cuando el euro pierda parte de su fortaleza frente a la libra y otras divisas.

Tampoco ayudarán a la recuperación inmobiliaria las rigideces estructurales, un extendido periodo de deflación y la falta de reformas en el sector.

La ausencia de reformas en el mercado laboral español (competitividad en el exterior) y su incapacidad para decidir sobre los tipos de interés complicará el desapalancamiento de los inversores españoles (tan elevado ante la facilidad del crédito de los últimos años), sobre todo, cuando los tipos empiecen a subir. A esto habría que añadir el repunte registrado en las tasas de ahorro debido al aumento de paro, con lo que la renta disponible para consumo o inversión se ha reducido sensiblemente y eso lastrará la economía.

Necesarias reformas en el sector

“España tiene una serie de normas bastante inusuales para regular el mercado inmobiliario que tienen una grandísima influencia en la demanda”, señalan. Básicamente, la entidad financiera británica apunta a los beneficios fiscales, que “todavía hacen la posesión de una propiedad inmobiliaria atractiva comparada con otras inversiones”.

Por ultimo, en HSBC recuerdan que la falta de un mercado de alquiler aumenta la presión sobre los propietarios, que no pueden alquilar fácilmente las viviendas cuando son –como ahora- incapaces de venderlas.

Lejos de la recuperación del Reino Unido y EEUU

Según este último informe de HSBC, Reino Unido y EE.UU. han dado muestras de recuperación durante los dos últimos seis meses. Algunos indicadores sirven para sostener esta tesis: los precios de los pisos han empezado a recuperarse (5-8%), la demanda de hipotecas ha comenzado a crecer ligeramente y el número de casas en construcción repunta respecto a meses pasados.

En España, el negocio residencial alumbra una posible recuperación, pero con matices muy diferentes. En el caso de la Península, la caída de los precios se ha suavizado y la concesión de hipotecas se ha recuperado levemente, por lo que HSBC se atreve a apuntar a una estabilización de un mercado “tambaleante”, dado que otros indicadores, por el contrario, siguen cayendo en picado y batiendo records negativos.

De hecho, según el autor del informe, el economista Madhur Jha, las perspectivas para determinar el ajuste de precios en el mercado español apuntan todavía a un largo periodo a causa de distintas rigideces estructurales, sobre todo en comparación con los mercados de Reino Unido y EE.UU., donde las correcciones han sido mucho más severas, con recortes de precios del 20% y del 32%, respectivamente, en comparación con el 9% local.

Entre los factores estructurales, el autor del informe apunta a la dinámica global de reducción de los niveles de endeudamiento. En este sentido, aunque la economía española carga con una deuda menor que Reino Unido y EE.UU., el periodo de deflación que asoma a corto plazo en el mercado local hará más difícil que se depure este proceso de desapalancamiento, situación que se agravará cuando los tipos de interés comiencen a repuntar.

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