Vivir de alquiler: de “saco roto” a rentabilidad segura

El mercado del alquiler está resultando ser el gran beneficiado de la crisis inmobiliaria en la que nos hallamos inmersos. Y es que, según los expertos, alquilar es casi la única solución, y lo será durante mucho tiempo. Así lo ha declarado Miguel Villarroya, presidente de la Asociación de Gestión Inmobiliaria (AEGI), opinión que sintoniza con la de Gregorio Izquierdo, director de Servicios y Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), quien señala que alquilar es la opción más razonable y asequible para muchas familias que en estos momentos tienen unos ingresos mensuales muy bajos. 

Según el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, antes de la hecatombe del ladrillo algo más del 75% de las visitas que se realizaban se hacían en busca de un piso que comprar, frente a un escaso 20% destinado al alquiler. Ahora, las operaciones de arrendamiento alcanzan casi el 80% y el porcentaje restante es el de compraventa.

Este dato viene a confirmarse con los que arrojan las estadísticas del portal tucasa.com. Si a finales de año la demanda de inmuebles en alquiler se cifraba en un 18 % respecto al número total de ofertas incluidas en esta modalidad, actualmente esta cifra se ha disparado hasta alcanzar el 45,20% de solicitudes. Por el contrario, la demanda para la compra venta de inmuebles referida a la última semana de mayo no llega al 15 % del total de solicitudes, situándose a gran distancia de la demanda de inmuebles en alquiler (cifrada en un 45,20 %). 

Y es que en pleno boom inmobiliario, cuando las condiciones financieras eran propicias para adquirir propiedades, en vez de alquilarlas, muy pocos ciudadanos optaban por convertirse en inquilinos. Ahora, la oferta y la demanda de inmuebles en alquiler ha aumentado considerablemente. Un gran número de propietarios de estas viviendas son personas que acaban de recibir una nueva pero se han visto obligadas a alquilar su antigua casa ante la imposibilidad de venderla. Es una solución para salir del paso, “ya que con la renta que les pagan los inquilinos pueden hacer frente a las mensualidades de la hipoteca”, asegura Germán Navarro, portavoz del Consejo.

Alquilar, más barato que comprar

Desde el punto de vista puramente económico, siempre será más barato alquilar una vivienda que adquirirla en propiedad. En cuanto el alquiler represente el 50% de las mejores cuotas hipotecarias en pisos comparables, amortizando capital e intereses, es más rentable que la compra, aclara José Antonio Pérez, profesor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial.  De hecho, si se echan cuentas, suele suponer un tercio de lo que se tendría que pagar si esa misma vivienda se comprara. Además, cuando alguien es inquilino no debe desembolsar ni gastos de comunidad, ni el impuesto sobre los bienes inmuebles (IBI); asimismo, los arrendatarios pueden desgravarse en sus declaraciones de la renta parte del dinero que destinen al alquiler, aunque en este caso las deducciones, que suelen rondar entre el 5% y el 25%, dependen de cada comunidad autónoma.

Superando el miedo al inquilino

Sin embargo, hay muchos propietarios que se niegan a alquilar sus viviendas. Gran parte desconfía de esta práctica, ya que ven la figura del inquilino como una fuente de conflictos.A diferencia de los anglosajones, que en caso de impagos o demoras en las rentas utilizan con una gran celeridad los mecanismos de desahucio, los propietarios españoles que se encuentran en esta misma situación deben hacer frente a un proceso largo y que se dilata mucho en el tiempo. No obstante, el pasado mes de agosto el Consejo de Ministros aprobó un Anteproyecto de Ley de Medidas, que adopta una serie de cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para dar más agilidad e imprimir más eficacia a las causas. De este modo, se prevé que las reclamaciones por impago de rentas, que hasta ahora se decidían en juicio ordinario, pasen a resolverse en juicio verbal, más sencillo y rápido que el anterior.

Cuando el arrendador es el banco
Ahora que la morosidad hipotecaria sigue creciendo y muchas personas no pueden hacer frente al pago mensual de sus hipotecas, cada vez es más frecuente que los bancos se queden con los pisos y que quien hasta ahora era el propietario se convierta en inquilino de la entidad, explica Miguel Villarroya. Para ello, se fija una renta mensual, algo más baja que la cuota hipotecaria, confiando en que cuando pase la crisis, el comprador natural de la vivienda sea de nuevo el actual inquilino que, a su vez, fue el anterior propietario. Tal y como está la coyuntura, las entidades bancarias no quieren tener inmuebles, ya que en estos momentos las viviendas son activos ilíquidos. De hecho, incluso se ha registrado un descenso considerable del cierre de operaciones de compraventa en las subastas de propiedades embargadas.

Alquiler con opción a compra: una solución de espera

Cuando el mercado inmobiliario se encuentra atascado, se recuperan viejas fórmulas y se ponen en marcha otras nuevas que ayudan a oxigenarlo. Una de ellas es la del alquiler con opción a compra, que suele cobrar más protagonismo cuando la coyuntura económica no acompaña para lanzarse a comprar una vivienda. Es una opción muy razonable e interesante, a través de la cual los inquilinos pueden arrendar un inmueble, acordando un precio y plazo de compra. En algunos casos, pasado el tiempo pactado por ambas partes, que normalmente es de dos a cinco años, la cantidad de dinero destinada al alquiler de la vivienda se descuenta del precio total de la casa; y en otros casos, se descuenta un porcentaje elevado.

La principal ventaja para los compradores potenciales y actuales inquilinos es que la compra es una opción que se realiza a medio plazo. De esta forma, se goza de tiempo suficiente para comprobar cómo se comportará el mercado y si conviene o no adquirir esa vivienda al precio pactado. Por el contrario, la desventaja de esta modalidad es que aún no se ha establecido un marco jurídico y unas normas, con lo que la negociación entre comprador y vendedor muchas veces fracasa.

Por su parte, los promotores que emplean esta fórmula ven en ella una herramienta comercial que funciona muy bien como reclamo publicitario en promociones, que de otra forma no tienen salida. Por lo demás, pueden acogerse a un tratamiento fiscal ventajoso ya que, bajo determinados supuestos, se puede declarar el IVA , una práctica que no sucede cuando se vende una propiedad nueva por el cauce normal.

Tags: , , , , , , , , , , ,

Deje un comentario

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.